Ratgeber für Eigentümer
Ferienwohnung vermieten lassen: die vier Modelle im Vergleich
Eigentümer im Berner Oberland haben vier Wege, ihre Ferienwohnung zu vermieten. Entscheidend ist nicht allein der Ertrag: Risiko und Aufwand, Kontrolle und Eigennutzung, Qualität von Reinigung und Wäsche, transparente Abrechnung und die Vorgaben des Zweitwohnungsgesetzes gehören zusammen. Ein Modell passt dann, wenn es zur Wohnung und zu Ihrem Alltag passt.
Offerte anfragenSelbst vermieten mit Reinigungsdienst
So funktioniert es
Sie erstellen die Inserate, bestimmen Preise und Verfügbarkeit, beantworten Gästeanfragen und rechnen selbst ab. Reinigung und Wäsche kaufen Sie als einzelne Leistungen ein. Sie koordinieren den Gästewechsel und die Übergabe zwischen den Beteiligten.
Stärken
Sie behalten volle Kontrolle über Vermarktung, Buchungen und Eigennutzung. Der Mietumsatz bleibt bei Ihnen; die eingekauften Leistungen bezahlen Sie separat. Sie können den persönlichen Kontakt zu Ihren Gästen selbst gestalten.
Schwächen
Buchungen, Fragen und Änderungen verursachen laufenden Aufwand. Sie müssen für Gäste an 7 Tagen erreichbar sein und Reinigung sowie Wäsche verlässlich koordinieren. Bei ZWG-Wohnungen in Überbauungen ist dieses Modell meist nicht zulässig; Bewilligung und konkrete Betriebsauflagen sind massgebend.
Passt für
Eigentümer, die Zeit für die Vermietung haben, Entscheidungen selbst treffen möchten und eine Wohnung ohne entgegenstehende Betriebsauflagen besitzen.
Vermittlungsagentur
So funktioniert es
Eine Agentur vermarktet die Wohnung und betreut Gäste. Sie erhält eine Provision auf den Umsatz. Reinigung und Wäsche werden oft durch Dritte erbracht; die genaue Aufgabenverteilung ergibt sich aus den Verträgen.
Stärken
Sie geben Vermarktung und Gästekommunikation ab. Eine Agentur kann Buchungsanfragen und Inserate bündeln, während Sie einzelne Leistungen weiterhin selbst auswählen.
Schwächen
Die Qualität der Reinigung hängt auch von den Schnittstellen ab: Wer informiert über eine geänderte Anreise, wer kontrolliert und wer organisiert Ersatz? Sie bleiben Vertragspartner mehrerer Anbieter und müssen Zuständigkeiten klären.
Passt für
Eigentümer, die Vermarktung und Gästebetreuung abgeben, aber mit eigenen Reinigungspartnern oder anderen Dienstleistern arbeiten möchten.
Festmiete oder Generalmiete
So funktioniert es
Ein Betreiber mietet Ihre Wohnung zu einem fix vereinbarten Betrag und vermietet sie weiter. Der Betreiber organisiert den Vermietungsbetrieb; Nutzung, Unterhalt und Rückgabe werden im Vertrag geregelt.
Stärken
Ihre Mieteinnahmen sind vertraglich planbar. Sie müssen den einzelnen Buchungen nicht nachgehen und geben den laufenden Vermietungsaufwand an den Betreiber ab.
Schwächen
Sie haben keinen Anteil an guten Saisons. Einfluss auf Nutzung und Eigennutzung ist eingeschränkt und hängt vom Vertrag ab. Der Zustand der Wohnung hängt vom Betreiber und den vereinbarten Kontrollen ab; Vertragserfüllung bleibt ein Risiko.
Passt für
Eigentümer, denen planbare Einnahmen wichtiger sind als die Beteiligung am tatsächlichen Vermietungserfolg und die auf weitgehende Eigennutzung verzichten können.
Bewirtschaftung aus einer Hand – Modell Picobello
So funktioniert es
Vermarktung, Gästebetreuung, Check-in und Check-out, Reinigung, Wäsche aus unserer eigenen Wäscherei, Kontrolle, Kurtaxe und Gästemeldung sowie Abrechnung liegen bei einer Anbieterin. Picobello erhält 19 % Provision auf den Netto-Mietumsatz. Reinigung und Wäsche werden gemäss Preisliste separat verrechnet.
Stärken
Ein Team verantwortet den Gästewechsel und die Qualität. Sie legen Sperrdaten für Ihre Eigennutzung fest; darauf fällt keine Provision an. Sie erhalten halbjährliche Abrechnungen mit Belegen. Bei ZWG-Wohnungen richtet sich der Betrieb nach den objektspezifischen Vorgaben, mit Belegungsnachweis für einen ZWG-konformen Betrieb.
Schwächen
Sie geben Preis- und Inserate-Entscheide ab. Der Erfolg hängt von einer Partnerin ab. Deshalb sind klare Zuständigkeiten, Einblick in die Abrechnung und die gemeinsame Prüfung der Betriebsauflagen wichtig.
Passt für
Eigentümer, die den laufenden Betrieb abgeben, ihre Wohnung weiterhin selbst nutzen und Vermarktung sowie Vor-Ort-Leistungen bei einer Ansprechpartnerin bündeln möchten.
Die Modelle im Vergleich
| Kriterium | Selbst vermieten mit Reinigungsdienst | Vermittlungsagentur | Festmiete oder Generalmiete | Bewirtschaftung aus einer Hand – Modell Picobello |
|---|---|---|---|---|
| Ertrag und Risiko | Mietumsatz bei Ihnen; Buchungsrisiko bei Ihnen | Umsatz abzüglich Provision und Leistungen; Buchungsrisiko bei Ihnen | Fixe Vertragsmiete; keine Beteiligung an guten Saisons | Netto-Mietumsatz abzüglich Provision und Leistungen; abhängig von Nachfrage |
| Aufwand | Inserate, Kommunikation und Koordination selbst | Weniger Gästekontakt; mehrere Anbieter koordinieren | Laufenden Betrieb abgeben | Laufenden Betrieb und Gästewechsel abgeben |
| Kontrolle und Eigennutzung | Sie entscheiden im Rahmen der Auflagen | Verfügbarkeit und Zuständigkeiten vertraglich klären | Durch Mietvertrag eingeschränkt | Sperrdaten für Eigennutzung; operative Entscheidungen bei Picobello |
| Reinigung und Wäsche | Von Ihnen ausgewählte Dienstleister | Qualität hängt von Schnittstellen ab | Vom Betreiber organisiert | Eigenes Team, eigene Wäscherei und Fotokontrolle |
| Abrechnung | Sie führen die Abrechnung | Abrechnungen mehrerer Anbieter möglich | Vereinbarte Miete laut Vertrag | Halbjährlich mit Belegen und Eigentümer-App |
| Zweitwohnungsgesetz | Bei ZWG-Wohnungen in Überbauungen meist nicht zulässig | Betriebsauflagen und Rollen prüfen | Betreibervertrag und Betriebsauflagen prüfen | Objektspezifisch ZWG-konformer Betrieb mit Belegungsnachweis |
Welches Modell für wen?
Zweitwohnungsbesitzer mit Eigennutzung
Wenn Ihnen eigene Ferien wichtig sind, beginnen Sie mit den gewünschten Sperrdaten. Selbstvermietung bietet Kontrolle, Bewirtschaftung entlastet im Alltag. Prüfen Sie zuerst, welche Eigennutzung die Bewilligung zulässt.
Erben
Klären Sie gemeinsam, wer Entscheidungen trifft und wer die Wohnung nutzt. Bewirtschaftung kann Zuständigkeiten bündeln; Festmiete kann planbare Einnahmen bieten. Entscheidend sind Einigkeit über Nutzung, Zustand und Abrechnung.
Investor
Vergleichen Sie nicht nur den erwarteten Ertrag, sondern auch das Betriebs- und Partnerrisiko. Festmiete und umsatzabhängige Bewirtschaftung verteilen Chancen unterschiedlich. Prüfen Sie Betriebsauflagen, Kontrollen und nachvollziehbare Abrechnungen.
Häufige Fragen
Was heisst Netto-Mietumsatz?
Netto-Mietumsatz ist die für die Provision vereinbarte Nettobasis aus der Vermietung, nicht der gesamte Zahlungseingang der Gäste. Reinigung, Wäsche und Kurtaxe sind keine Grundlage für die 19 % Bewirtschaftungsprovision. Welche Positionen wie ausgewiesen werden, halten wir im Angebot und in der Abrechnung nachvollziehbar fest.
Kann ich das Modell wechseln?
Grundsätzlich ja. Zuerst sind bestehende Verträge, Kündigungsbedingungen, bestätigte Buchungen und Betriebsauflagen zu prüfen. Inserate, Zugang, Wäsche und die Verantwortlichkeit für Gästewechsel müssen geordnet übergeben werden.
Was gilt bei ZWG-Wohnungen?
Massgebend sind die Bewilligung und die konkreten Vorgaben für Ihre Wohnung. Bei touristisch bewirtschafteten Wohnungen in Überbauungen ist Selbstvermietung mit einem blossen Reinigungsdienst meist nicht zulässig. Betrieb und Belegungsnachweis müssen den Auflagen entsprechen; wir klären das objektbezogen.
Wer trägt Schäden?
Das hängt von Verursachung, Vertrag und Versicherung ab. Gästeschäden sind von gewöhnlicher Abnutzung zu unterscheiden und zu dokumentieren. Kein Modell befreit automatisch von allen Eigentümerrisiken; Zuständigkeiten für Meldung und Abwicklung gehören in den Vertrag.
Wie transparent ist die Abrechnung?
Bei Selbstvermietung führen Sie sie selbst; bei Agentur und Festmiete richten sich Einsicht und Abrechnung nach dem Vertrag. Picobello rechnet halbjährlich mit Belegen ab. Die Eigentümer-App ergänzt den Einblick in Ihre Wohnung.
Muss ich Eigennutzung aufgeben?
Nicht grundsätzlich. Bei Picobello legen Sie Ihre Sperrdaten fest, ohne Provision auf Eigennutzung. Bei Festmiete ist sie oft eingeschränkt. In allen Modellen gelten die Bewilligung und bereits bestätigte Buchungen.
Wer bestimmt die Preise?
Bei Selbstvermietung entscheiden Sie selbst. Bei Agentur oder Betreiber regelt der Vertrag die Zuständigkeit. Im Picobello-Modell geben Sie die operativen Preis- und Inserate-Entscheide ab; Preise richten sich nach Saison und Nachfrage.
Wie lange dauert die Umstellung?
Das hängt von bestehenden Verträgen, Buchungen, Zugang und der Vorbereitung der Wohnung ab. Nach dem Erstgespräch vereinbaren wir die Übergabe objektbezogen. Eine feste Dauer wäre ohne diese Prüfung nicht verlässlich.
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