Zweitwohnungsgesetz: Was «touristisch bewirtschaftete Ferienwohnung» für Eigentümer bedeutet

Wer an der Lenk, in Gstaad oder in Adelboden eine neue Ferienwohnung kauft, stösst früher oder später auf einen Vermerk im Grundbuch: «touristisch bewirtschaftete Wohnung». Dahinter steht das Zweitwohnungsgesetz (ZWG). Dieser Beitrag erklärt, was der Vermerk für Eigentümerinnen und Eigentümer im Alltag bedeutet – ohne Juristendeutsch, aber auch ohne Rechtsberatung zu ersetzen.

Warum es den Vermerk überhaupt gibt

Seit 2016 dürfen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent keine klassischen Zweitwohnungen mehr gebaut werden. Dazu gehören praktisch alle Ferienorte im Berner Oberland. Neubauten sind dort nur noch als Erstwohnungen oder als touristisch bewirtschaftete Wohnungen zulässig. Die Baubewilligung schreibt die Nutzung vor, und die Pflicht wird im Grundbuch angemerkt. Sie bleibt bei einem Verkauf bestehen und geht auf die Käuferschaft über.

Was «touristisch bewirtschaftet» konkret heisst

Das Gesetz kennt zwei Varianten. Bei der Variante «Einliegerwohnung» wohnt die Eigentümerschaft im gleichen Haus. In Überbauungen mit mehreren Ferienwohnungen ist in der Regel die zweite Variante massgebend: die Wohnung ist Teil eines strukturierten Beherbergungsbetriebs. Dafür müssen drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:

• Es gibt hotelmässige Dienstleistungen – Reinigung, Wäsche, Gästebetreuung, Zusatzangebote –, die von der Mehrheit der Gäste tatsächlich genutzt werden.
• Es liegt ein einheitliches Betriebskonzept vor, das der Baubewilligungsbehörde eingereicht wurde.
• Die Bewirtschaftung ist in einem einheitlichen Betrieb sichergestellt, also durch eine Betreiberin für alle Einheiten.

Praktisch bedeutet das: Die Wohnung wird wie ein Hotelzimmer geführt. Sie steht Gästen dauernd zur Verfügung, wird über Buchungsplattformen angeboten, einheitlich eingerichtet und professionell betreut.

Die Pflichten der Eigentümerschaft

Aus den Bewirtschaftungsverträgen, die wir für Objekte an der Lenk erstellen, ergeben sich typischerweise folgende Pflichten:

• Überlassung zur Vermietung: Die Wohnung wird bei Nichtgebrauch der Bewirtschafterin zur Vermietung überlassen – dauerhaft und zu marktüblichen Konditionen, auch in der Hauptsaison.
• Keine eigene Vermietung: Inserate auf Airbnb oder Booking.com in Eigenregie sind ausgeschlossen. Jede entgeltliche Nutzung läuft über die Bewirtschafterin.
• Begrenzte Eigennutzung: Eigentümer, Familie und Freunde dürfen die Wohnung nutzen, aber nur im Rahmen eines Kontingents, das in der Baubewilligung und im Vertrag festgelegt ist. Wie das funktioniert, erklären wir im Beitrag zur Eigennutzung.
• Einheitliche Einrichtung: Die Wohnung folgt einem Einrichtungskonzept. Persönliche Gegenstände werden ausserhalb der Eigennutzung in abschliessbaren Schränken oder im Keller verstaut.
• Vermietbarer Zustand: Die Eigentümerschaft hält die Wohnung auf dem vereinbarten Standard. Bleibt etwas liegen, kann die Bewirtschafterin die Instandstellung veranlassen.
• Überbindung beim Verkauf: Der Bewirtschaftungsvertrag ist an die Wohnung gebunden und wird auf die Käuferschaft übertragen.

Der Nachweis gegenüber der Behörde

Die Baubewilligungsbehörde verlangt periodisch – bei den von uns betreuten Objekten alle zwei Jahre – einen Nachweis, dass die Auflagen eingehalten werden. Formal ist dafür die Eigentümerschaft zuständig. In der Praxis übernimmt die Bewirtschafterin diese Arbeit: Sie führt pro Einheit eine Belegungs- und Nutzungsstatistik (Logiernächte, Eigennutzungstage, Verfügbarkeit, bezogene Dienstleistungen), erstellt den Nachweis und reicht ihn im Namen der Eigentümerschaft ein. Auch Änderungen wie ein Betreiberwechsel oder eine Betriebseinstellung werden der Behörde gemeldet.

Was die Bewirtschafterin leistet

Damit der Betrieb als Beherbergungsbetrieb gilt, braucht es eine Betreiberin, die den Alltag führt: Vermarktung, Preisgestaltung, Gästekommunikation, Check-in und Check-out, Reinigung, Wäsche, Kontrolle, Kleinunterhalt, Kurtaxenabrechnung, Gästemeldung und Reporting. Bei Picobello Reinigungen liegen diese Aufgaben in einer Hand – mit eigenem Team, Lager und Wäscherei an der Lenk. Wie der Ablauf im Alltag aussieht, lesen Sie im Beitrag zum Bewirtschaftungsalltag.

Häufige Fragen

Gilt die Bewirtschaftungspflicht auch für ältere Wohnungen?

Nein. Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 rechtmässig bestanden, gelten als altrechtlich und sind in der Nutzung frei. Die Pflicht betrifft Neubauten und Umnutzungen, die nach dem Zweitwohnungsgesetz bewilligt wurden. Massgebend ist die Baubewilligung Ihrer Wohnung.

Kann ich die Wohnung einfach leer stehen lassen?

Nein. Die Wohnung muss Gästen dauernd zur Verfügung stehen. Längerer Leerstand aus freien Stücken widerspricht der Auflage.

Darf ich selbst entscheiden, wer die Wohnung bewirtschaftet?

In Überbauungen entscheidet die Stockwerkeigentümergemeinschaft gemeinsam, weil der Betrieb einheitlich sein muss. Ein Wechsel der Betreiberin betrifft alle Einheiten und wird der Behörde angezeigt.

Was passiert, wenn die Auflagen nicht eingehalten werden?

Die Baubewilligungsbehörde kann Massnahmen anordnen. Deshalb werden Belegung und Eigennutzung bei bewirtschafteten Objekten systematisch erfasst – das schützt die Eigentümerschaft.

Wer berät mich zu meiner konkreten Wohnung?

Für rechtliche Fragen zur Baubewilligung ist die Gemeinde oder eine Anwältin, ein Anwalt zuständig. Für den Betrieb beraten wir Sie gerne: [Bewirtschaftung im Simmental](/bewirtschaftung-simmental), [im Saanenland](/bewirtschaftung-saanenland) und [in Adelboden-Kandersteg](/bewirtschaftung-adelboden-kandersteg).

*Dieser Beitrag beschreibt die Praxis bei von Picobello Reinigungen bewirtschafteten Objekten und ersetzt keine Rechtsberatung. Massgebend sind das Zweitwohnungsgesetz, die Verordnung dazu sowie die Baubewilligung Ihrer Wohnung.*