Versicherung, Inventar und Einrichtung bei vermieteten Ferienwohnungen im Stockwerkeigentum

Wer eine Ferienwohnung im Stockwerkeigentum vermieten lässt, bewegt sich zwischen drei Parteien: der eigenen Wohnung, der Gemeinschaft und der Bewirtschafterin. Entsprechend verteilen sich Versicherungen, Inventar und Unterhalt. Dieser Beitrag ordnet, was wohin gehört.

Drei Versicherungen, drei Zuständigkeiten

Gebäude- und Hausratversicherung – Sache der Gemeinschaft. Bei Stockwerkeigentum versichert die Gemeinschaft das Gebäude und in der Regel auch den Hausrat der Einheiten gemeinsam. Entscheidend bei Vermietung: Die Police muss die vermietungsweise Nutzung ausdrücklich einschliessen. Eine Police für reine Eigennutzung kann im Schadenfall Lücken haben. Das gehört auf die Traktandenliste der nächsten Eigentümerversammlung, falls es nicht bereits geklärt ist.

Haftpflichtversicherung – Sache der Eigentümerschaft. Als Stockwerkeigentümerin braucht man eine eigene Haftpflichtversicherung, die Ansprüche Dritter aus dem Eigentum deckt. Sie ist unabhängig von der Vermietung sinnvoll, bei Vermietung unverzichtbar.

Betriebshaftpflicht – Sache der Bewirtschafterin. Schäden, die durch Mitarbeitende der Bewirtschafterin entstehen, deckt deren Betriebshaftpflicht. Schäden durch Gäste laufen dagegen nach dem Verursacherprinzip über den Gast – wie das funktioniert, zeigt unser Beitrag zu Gästeschäden.

Einrichtungskonzept statt persönlicher Note

Bei touristisch bewirtschafteten Wohnungen schreibt die Baubewilligung vor, dass die Einheiten nicht individualisiert sind. Deshalb gibt es ein Einrichtungskonzept der Bewirtschafterin, das Möblierung, Ausstattung und Standard – bei unseren Objekten 4-Sterne-Niveau mit WLAN – für alle Wohnungen eines Typs festlegt. Einheitliche Abweichungen je Wohnungstyp sind möglich, individuelle nicht.

Persönliche Gegenstände haben in der vermieteten Wohnung keinen Platz. Dafür gibt es abschliessbare Verstauorte, die beim Vertragsabschluss festgelegt werden: in der Regel ein Schrank in Küche und Bad sowie das Kellerabteil, optional ein Schrank im Schlafzimmer. Was dort liegt, ist nicht über die Bewirtschafterin versichert – Wertsachen gehören nach Hause.

Inventar: Eigentum der Eigentümerschaft

Möbel, Lampen, Teppiche, Vorhänge, nicht fest eingebaute Geräte, Geschirr, Kleininventar, Dekoration und die Wäsche-Grundausstattung werden von der Eigentümerschaft beschafft und bleiben ihr Eigentum. Bei einem Verkauf gehen sie mit der Wohnung an die Käuferschaft über, zusammen mit dem Bewirtschaftungsvertrag.

Ersatz erfolgt nach dem Einrichtungskonzept; die Beschaffung organisiert die Bewirtschafterin, damit die Wohnung einheitlich bleibt. Laufender Kleinersatz – Gläser, Teller, Besteck – wird ohne Rückfrage erledigt und in der Abrechnung ausgewiesen.

Der Erneuerungsfonds für die Bewirtschaftung

Sofas, Matratzen und Küchengeräte haben eine begrenzte Lebensdauer, die bei Vermietung kürzer ist als bei Eigennutzung. Für grössere Ersatzrunden führen bewirtschaftete Überbauungen einen eigenen Erneuerungsfonds Bewirtschaftung – getrennt vom Erneuerungsfonds der Gemeinschaft für das Gebäude. Über Anschaffungen bis zu einer vereinbarten Kompetenzsumme entscheidet die Bewirtschafterin, darüber die einfache Mehrheit der Eigentümer. So bleibt der Standard über alle Wohnungen gleich, und niemand muss für eine Ersatzrunde kurzfristig Geld bereitstellen.

Hausordnung und Gemeinschaft

Die Bewirtschafterin verantwortet, dass Gäste Hausordnung und Reglement der Gemeinschaft einhalten – Ruhezeiten, Abfall, Parkieren. Die Eigentümerschaft wirkt in der Gemeinschaft darauf hin, dass gemeinschaftliche Anlagen in einwandfreiem Zustand sind: Eingang, Treppenhaus, Waschküche, Umgebung. Beides zusammen entscheidet, wie Gäste das Haus bewerten.

Beim Verkauf

Der Bewirtschaftungsvertrag ist an die Wohnung gebunden. Beim Verkauf wird er auf die Käuferschaft überbunden, die ihn ihrerseits weiter überbinden muss. Wohnung und Einstellplatz werden gemeinsam übertragen. Die Bewirtschafterin ist frühzeitig über einen beabsichtigten Verkauf zu informieren, damit bestätigte Buchungen übernommen werden und der Betrieb nahtlos weiterläuft.

Häufige Fragen

Reicht die Hausratversicherung der Gemeinschaft für die Vermietung?

Nur, wenn sie die vermietungsweise Nutzung ausdrücklich einschliesst. Das ist mit der Versicherung zu klären.

Darf ich eigene Möbel einbringen?

Nur im Rahmen des Einrichtungskonzepts. Individuelle Einrichtung widerspricht der Auflage der Baubewilligung.

Wer bezahlt ein neues Sofa?

Bei Gästeschaden der Verursacher, bei Abnutzung die Eigentümerschaft beziehungsweise der Erneuerungsfonds Bewirtschaftung.

Was passiert mit meinem Inventar beim Verkauf?

Es geht mit der Wohnung an die Käuferschaft über, ebenso der Bewirtschaftungsvertrag.

Sind meine Sachen im Eigentümerschrank versichert?

Nicht über die Bewirtschafterin. Wertsachen sollten nicht in der Wohnung bleiben.

Mehr zur Bewirtschaftung: [Simmental](/bewirtschaftung-simmental), [Saanenland](/bewirtschaftung-saanenland), [Adelboden-Kandersteg](/bewirtschaftung-adelboden-kandersteg).

*Dieser Beitrag beschreibt die Regelungen in Bewirtschaftungsverträgen von Picobello Reinigungen für Objekte an der Lenk und ersetzt keine Versicherungs- oder Rechtsberatung.*