Gästeschaden in der Ferienwohnung: Wer zahlt, wie der Ablauf ist, was als Abnutzung gilt

Wer eine Ferienwohnung vermietet, erlebt irgendwann einen Schaden: ein Weinglas, ein Kratzer im Parkett, im schlimmeren Fall ein Brandloch im Sofa. Die Frage ist nicht, ob es passiert, sondern wie damit umgegangen wird. Bei professionell bewirtschafteten Wohnungen folgt der Ablauf festen Regeln. Wir erklären sie.

Das Verursacherprinzip

Grundsatz: Wer den Schaden verursacht, trägt ihn. Primär haftet der Gast. Die Bewirtschafterin macht den Anspruch im Namen der Eigentümerschaft geltend – sie ist die Stelle, die den Gast kennt, den Zustand bei Check-in und Check-out dokumentiert hat und den Zugriff auf Kaution oder Plattform hat. Dafür gibt es mehrere Wege:

• Kaution oder Kreditkartenhinterlegung aus der Buchung.
• Privathaftpflichtversicherung des Gastes, die bei den meisten Schweizer und deutschen Gästen Schäden in Ferienwohnungen deckt.
• Schadenersatzprogramm der Buchungsplattform, etwa bei Airbnb.
• Direkte Rechnung an den Gast, inklusive Mahnwesen.

Gerichtliche Schritte werden nur im Einvernehmen mit der Eigentümerschaft eingeleitet. Bleibt ein Betrag trotz aller Bemühungen uneinbringlich, trägt ihn die Eigentümerschaft – das ist das unternehmerische Restrisiko jeder Vermietung.

Dokumentation: ohne Foto kein Anspruch

Ein Schaden lässt sich nur geltend machen, wenn er belegt ist. Deshalb gehört die Kontrolle zum Standardablauf:

• Grobkontrolle bei jedem Check-out beziehungsweise bei der Endreinigung durch das Reinigungsteam.
• Mindestens einmal jährlich eine Komplettkontrolle der Wohnung, zusätzlich regelmässige Kontrollgänge ausserhalb der Belegung.
• Schadenprotokoll mit Fotos, Datum, betroffener Belegung und Schätzbetrag. Das Protokoll geht an die Eigentümerschaft.

Bei Picobello Reinigungen fotografiert das Team nach jedem Einsatz. Diese Bilder sind nicht nur Qualitätskontrolle, sondern im Schadenfall der Beweis, dass die Wohnung vor Anreise intakt war.

Abnutzung ist kein Schaden

Nicht alles, was nach einer Saison anders aussieht, ist ein Schaden. Normale Abnutzung – matte Stellen auf Arbeitsflächen, Gebrauchsspuren an Türfallen, ein ausgeblichener Vorhang – gehört zur Vermietung und kann niemandem in Rechnung gestellt werden. Dafür bilden Eigentümer in bewirtschafteten Überbauungen in der Regel einen Erneuerungsfonds. Ist strittig, ob etwas Schaden oder Abnutzung ist, holen Bewirtschafterin und Eigentümerschaft gemeinsam die Einschätzung einer neutralen Fachperson ein, etwa einer Schreinerei oder Malerin; die Kosten dafür werden geteilt.

Kleinersatz und Kleinreparaturen

Geschirr, Gläser und Besteck gehen laufend kaputt, oft ohne dass ein einzelner Gast fassbar wäre. Solcher Kleinersatz wird im ortsüblichen Umfang ohne Rückfrage ersetzt und in der Abrechnung einzeln ausgewiesen. Gleiches gilt für Kleinreparaturen bis zu einer vertraglich festgelegten Kompetenzsumme: Die Bewirtschafterin handelt selbstständig, damit die Wohnung für den nächsten Gast bereit ist. Grössere Arbeiten werden mit der Eigentümerschaft abgesprochen; unaufschiebbare Massnahmen zur Schadensabwehr – ein Wasserschaden, eine defekte Heizung im Winter – bleiben vorbehalten.

Versicherungen im Hintergrund

Die Gebäude- und Hausratversicherung ist bei Stockwerkeigentum Sache der Gemeinschaft; sie muss die vermietungsweise Nutzung ausdrücklich einschliessen. Die Eigentümerschaft braucht zusätzlich eine eigene Haftpflichtversicherung als Stockwerkeigentümerin. Die Bewirtschafterin wiederum ist über ihre Betriebshaftpflicht für Schäden durch ihr eigenes Personal versichert. Für persönliche Gegenstände, die in der Wohnung verstaut bleiben, besteht keine Haftung – deshalb gehören Wertsachen nicht in den Eigentümerschrank.

Häufige Fragen

Wer entscheidet, ob ein Gast belangt wird?

Die Bewirtschafterin prüft den Schaden anhand des Protokolls und macht ihn geltend. Über gerichtliche Schritte entscheidet die Eigentümerschaft mit.

Wie schnell erfahre ich von einem Schaden?

Mit dem Schadenprotokoll nach der Kontrolle, in der Regel am Tag des Check-outs. Grössere Schäden werden sofort gemeldet.

Muss ich bei einem Schaden selbst etwas unternehmen?

Nein. Dokumentation, Geltendmachung, Reparaturorganisation und Abrechnung laufen über die Bewirtschafterin.

Was ist mit Schäden während meiner Eigennutzung?

Dafür haftet die Eigentümerschaft selbst; auch hier erfolgt eine Kontrolle nach dem Aufenthalt.

Wie wird ein ersetztes Sofa finanziert?

Grössere Ersatzrunden laufen über den Erneuerungsfonds der Überbauung, Einzelschäden über den Verursacher oder die Eigentümerschaft.

Mehr zum Modell: [Bewirtschaftung im Simmental](/bewirtschaftung-simmental), [Saanenland](/bewirtschaftung-saanenland), [Adelboden-Kandersteg](/bewirtschaftung-adelboden-kandersteg).

*Dieser Beitrag beschreibt den Ablauf bei von Picobello Reinigungen bewirtschafteten Objekten und ersetzt keine Rechts- oder Versicherungsberatung.*