Loi sur les résidences secondaires : ce que signifie « logement de vacances affecté à l’hébergement touristique » pour les propriétaires

Si vous achetez un nouveau logement de vacances à la Lenk, à Gstaad ou à Adelboden, vous tomberez tôt ou tard sur une mention au registre foncier : « logement affecté à l’hébergement touristique ». Elle repose sur la loi sur les résidences secondaires (LRS). Cet article explique ce que cette mention signifie concrètement pour les propriétaires – sans jargon juridique, mais sans remplacer un conseil juridique.

Pourquoi cette mention existe

Depuis 2016, il n’est plus permis de construire de résidences secondaires classiques dans les communes dont la part de résidences secondaires dépasse 20 pour cent. Presque toutes les stations de vacances de l’Oberland bernois en font partie. Les nouvelles constructions n’y sont plus autorisées que comme résidences principales ou comme logements affectés à l’hébergement touristique. Le permis de construire prescrit l’utilisation, et l’obligation est annotée au registre foncier. Elle subsiste en cas de vente et passe à l’acquéreur.

Ce que signifie concrètement « affecté à l’hébergement touristique »

La loi connaît deux variantes. Dans la variante « logement annexe », les propriétaires habitent dans le même immeuble. Dans les ensembles comptant plusieurs logements de vacances, c’est en général la seconde variante qui s’applique : le logement fait partie d’un établissement d’hébergement structuré. Trois conditions doivent alors être remplies simultanément :

• Il existe des prestations de type hôtelier – nettoyage, linge, accueil des hôtes, offres complémentaires –, effectivement utilisées par la majorité des hôtes.
• Un concept d’exploitation uniforme a été déposé auprès de l’autorité compétente en matière de permis de construire.
• La gestion est assurée dans le cadre d’une exploitation unique, c’est-à-dire par un seul exploitant pour toutes les unités.

En pratique : le logement est géré comme une chambre d’hôtel. Il est en permanence à la disposition des hôtes, proposé via des plateformes de réservation, aménagé de manière uniforme et suivi par des professionnels.

Les obligations des propriétaires

Les contrats de gestion que nous établissons pour des biens à la Lenk comportent typiquement les obligations suivantes :

• Mise à disposition pour la location : lorsque les propriétaires ne l’utilisent pas, le logement est remis à la société de gestion pour la location – de façon durable et à des conditions conformes au marché, y compris en haute saison.
• Pas de location en propre : les annonces sur Airbnb ou Booking.com faites en son propre nom sont exclues. Toute utilisation payante passe par la société de gestion.
• Usage personnel limité : les propriétaires, leur famille et leurs amis peuvent utiliser le logement, mais uniquement dans le cadre d’un contingent fixé dans le permis de construire et dans le contrat. Nous expliquons le fonctionnement dans l’article consacré à l’usage personnel.
• Aménagement uniforme : le logement suit un concept d’aménagement. En dehors des périodes d’usage personnel, les effets personnels sont rangés dans des armoires verrouillables ou à la cave.
• État permettant la location : les propriétaires maintiennent le logement au niveau convenu. Si des travaux restent en suspens, la société de gestion peut faire procéder à la remise en état.
• Transmission en cas de vente : le contrat de gestion est lié au logement et est transféré à l’acquéreur.

Le justificatif à fournir à l’autorité

L’autorité compétente en matière de permis de construire exige périodiquement – tous les deux ans pour les biens que nous gérons – un justificatif attestant que les conditions sont respectées. Formellement, cette tâche incombe aux propriétaires. En pratique, c’est la société de gestion qui s’en charge : elle tient, pour chaque unité, une statistique d’occupation et d’utilisation (nuitées, jours d’usage personnel, disponibilité, prestations utilisées), établit le justificatif et le transmet au nom des propriétaires. Les changements tels qu’un changement d’exploitant ou une cessation d’exploitation sont également annoncés à l’autorité.

Ce que fait la société de gestion

Pour que l’exploitation soit reconnue comme un établissement d’hébergement, il faut un exploitant qui assure le quotidien : commercialisation, fixation des prix, communication avec les hôtes, check-in et check-out, nettoyage, linge, contrôle, petit entretien, décompte de la taxe de séjour, déclaration des hôtes et reporting. Chez Picobello Reinigungen, ces tâches sont réunies en une seule main – avec une équipe, un entrepôt et une blanchisserie propres à la Lenk. Le déroulement au quotidien est décrit dans l’article consacré à la gestion au quotidien.

Questions fréquentes

L’obligation de gestion s’applique-t-elle aussi aux logements plus anciens ?

Non. Les logements qui existaient légalement avant le 11 mars 2012 relèvent du droit ancien et peuvent être utilisés librement. L’obligation concerne les nouvelles constructions et les changements d’affectation autorisés en vertu de la loi sur les résidences secondaires. Le permis de construire de votre logement fait foi.

Puis-je simplement laisser le logement vide ?

Non. Le logement doit être en permanence à la disposition des hôtes. Une vacance prolongée par choix est contraire à la condition posée.

Puis-je décider moi-même qui gère le logement ?

Dans les ensembles, la communauté des propriétaires par étages décide collectivement, car l’exploitation doit être uniforme. Un changement d’exploitant concerne toutes les unités et est annoncé à l’autorité.

Que se passe-t-il si les conditions ne sont pas respectées ?

L’autorité compétente en matière de permis de construire peut ordonner des mesures. C’est pourquoi l’occupation et l’usage personnel sont relevés de façon systématique dans les biens gérés – cela protège les propriétaires.

Qui me conseille pour mon logement ?

Pour les questions juridiques relatives au permis de construire, la commune ou un avocat est compétent. Pour l’exploitation, nous vous conseillons volontiers : [Gestion dans le Simmental](/bewirtschaftung-simmental), [dans le Saanenland](/bewirtschaftung-saanenland) et [à Adelboden-Kandersteg](/bewirtschaftung-adelboden-kandersteg).

*Cet article décrit la pratique appliquée aux biens gérés par Picobello Reinigungen et ne remplace pas un conseil juridique. Font foi la loi sur les résidences secondaires, l’ordonnance y relative ainsi que le permis de construire de votre logement.*